実務を通して得た「失敗しないため」のノウハウを公開!


by daikyo4
 沖縄県内の地元新聞紙では、連日基地関連の記事が取り上げられておりますが、その中でも我々軍用地主の立場として注視しているのが下記2点です。

・今期の借地料の値上り率
 *2012年夏の借地料に大きく影響

・2012年5月に切れる軍用地の借地契約更新後のお礼金の金額
 *国と地主の借地契約期間は20年。
  契約更新後に「お礼金」の名目で借地料と別に振り込まれる。

 例年であれば、年末に軍用地主会と防衛省や財務省などの関係官庁と今期の借地料の値上り率を折衝して決定します。
それを年明けの1月初旬頃までに各地主さん達へ通達される、という流れになっておりました。
が、今期に関してはこの1ヶ月の間に、下記防衛省関係者による大失態が3連発も有り、まとまるのに少し時間がかかりそうな雲行きです。

1.防衛施設局の田中局長による「犯す前に言うか」発言
 オフレコ懇談会で出た発言だが、あまりに心無い発言に琉球新報がリークした

2.防衛大臣による「詳しくは知らない」発言や「罷免問題」
 防衛施設局長の問題発言を受けて一川防衛大臣が謝罪会見時に発言
 一川氏は「少女暴行事件」を「少女乱交事件」と言い間違える失言もしている

3.防衛省の担当者による「コピーでも契約同意とみなす」発言
土地連の浜比嘉勇会長によると、20年に一度の契約更新を控えた一昨年、防衛省から「契約への同意の状況を確認したいので、同意書のコピーを提出してほしい。賃貸料の交渉とは関係ない」と申し出があり、昨年3月までに全会員分を提出した。ところが今月2日、賃貸料の交渉の場で、防衛省の担当者から「法律上はコピーでも契約同意とみなすことができる」との見解が示されたという。
(2011年12月8日 読売新聞)読売新聞ニュースサイト 元記事

上記を踏まえ、わりかし協力的であった地主会側もさすがに態度を硬化させており、沖縄県内地元紙の新聞記事に出ているように、国側が提示した今期の値上り率1.64%は低すぎて応じられないときっぱり断っております。
そんな状況ですので例年より交渉が長引くと予想できます。
地主の立場としては、地主会に良い結果が出るよう頑張ってほしいと願っている状況です。
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琉球新報ニュースサイト 元記事

 借地料の値上り率が決まると予想される2012年1月中旬頃までに購入できれば、値上り前の価格で購入できます。そして2012年5月頃の契約更新時のお礼金も期待したいので、購入するのであれば、今が非常に良い時期だと思いますよ^^

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# by daikyo4 | 2011-12-14 15:07 | 軍用地
軍用地の取引が春先に活発になり、
売り軍用地が品薄になる理由としては下記の理由が考えられます


1、沖縄県内では、公務員の定年退職者が退職金で、軍用地を求める方が多いため

2、県内の金融機関が、定年退職者の軍用地の取得に対して、積極的に軍用地ローンを推進するため

3、新規で軍用地を購入して、借地料をもらうためには、4月の中旬までに、軍用地主会へ書類を提出しなければ、夏の借地料が貰えないため。そのために4月初旬までに軍用地を購入する方が多いため。

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年間借地料は・・・軍用地の借地料は、例年7月から8月にかけ地主様に振込まれます。(※平成22年4月から平成23年3月の1年分が夏に前払いされます)

4月初旬までに地主会へ届出を済まさなければ、借地料振込みの事務手続きが間に合わず、前の地主の方へ借地料が振込みされてしまいます。

この時期(2月~3月)は、今年夏の借地料を取得に、まだ間に合います!

具体的な事務手続きの流れと日数を把握されてると、今が買い時の理由がご理解いただけるかと思います。

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● 軍用地取得に伴う、事務手続きの流れ ●

① 売買契約を結ぶ (売主へ土地代金の支払う)

② 土地の名義変更を法務局に申請する (土地代金支払いの直後)

③ 名義が変わった登記簿謄本を取得する(法務局の手続きを待つ)

④ 軍用地主会へ新しい謄本と新地主の届出書を提出する

⑤ 防衛省の借地料支払いの事務処理が行なわれる(5月の連休前)



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# by daikyo4 | 2010-02-15 16:23 | 軍用地

軍用地を年金代わりに買いたいと思っている方にとって、
誰しも返還されるというリスクは避けたいと思っているはずです。


そのためには返還の見込みがない
那覇空港嘉手納飛行場の滑走路の購入が無難ですが、

現実には売り物件も少なく、仮に出ても取引の倍率が高い上に、
売買総額も大きく、手持ちの資金では、折り合いが付かないというのが現状です。


私が友人・知人・親戚に勧める軍用地の買い方は、
下記の軍用地を分けて購入してリスクの分散収益の大きさを同時に考えた買い方です。


【※目安です※】

A地域・・・返還されない地域  (※銀行の担保力がある地域)
那覇空港・那覇基地・嘉手納飛行場(※取引の倍率が30倍~37倍)


B地域・・・もしかしたら返還される地域 (※取引の倍率が20倍~26倍)
キャンプハンセン・キャンプシールズ・キャンプ瑞慶覧・嘉手納弾薬庫の一部など


C地域・・・返還後の跡地利用が見込める地域(※区画整理されて土地が残る)
普天間飛行場・キャンプキンザー・那覇軍港・キャンプ瑞慶覧など 
(※取引の倍率が24倍~28倍)


【※注意※】

基地のフェンス外にある軍用地(黙認耕作地など)は地主の人数も少なく、
民間人が出入りできるため基地機能としては重要度が低いことから、
返還されるリスクも高く、返還後の跡地利用の問題があるので要チェックです!


仮に、1,500万円の定期預金があると仮定して、
全額をA地域の軍用地購入した場合と
分散してA地域を半分B・C地域を半分で購入する場合の違いをご説明します。


【例】 購入金額 ÷ 購入倍率 = 年間借地料

[ A地域(那覇空港)を1,500万円分購入 ]

a0028715_1450818.gif1,500万 ÷ 36.5倍(A地域) = 借地料 410,000円


[ A地域(那覇空港)+C地域(キャンプ瑞慶覧など)に分散して購入 ]

a0028715_1450818.gif 750万 ÷ 36.5倍 (A地域) = 205,000円

a0028715_1450818.gif 750万 ÷  25倍 (C地域) = 300,000円

A地域 と C地区 計2地区の借地料合計 = 505,000円



a0028715_1452716.gif※銀行借入も少しの金額ならお勧めいたします。但し、借入金利が
 3%以下の場合はどの金融機関も支店長と本店の決済に
なりますので、事前に銀行の支店長とは、相談されておいたほうが無難です。


a0028715_14541561.gif将来、突発的にお金が必要になった場合や、軍用地を売却したいと思うとき
にはA地域は銀行からの担保評価が高いので、力を発揮してくれます。


上記の例を比較して、B・C地域を併用した買い方であれば、
年間105,000円の差が出て、10年間では1,050,000円の差が出るのです。(借地料の値上り分は含まれておりません)



限りある個人の預貯金を、有効に尚且つリスクを回避するのであれば、
分散した買い方のほうが無理のない買い方だと思いお勧めしております。




現在、当社にて発売中の 『キャンプ瑞慶覧・全4区画』 は、分散して購入をお考えの方へお勧めの物件です!!

詳細を当社HPにて公開中です♪
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# by daikyo4 | 2009-07-03 15:00 | 軍用地