実務を通して得た「失敗しないため」のノウハウを公開!


by daikyo4

カテゴリ:土地・建物( 25 )

今回は、「本部町崎本部3区画分譲地」の土地の購入までの取引を例に、
希望の土地を手に入れるまでのやり取りをお話しします

当社は、本島北部で「海の見える自然環境の良い場所」の土地を探しており、
希望するロケーションの良い土地(※現在の崎本部3区画)を見つけました。

早速、売主様と交渉…

売主様は、「530坪をまとめて一括で売りたい」、「土地を分筆してまでは売らない」
と要望をおっしゃられ、
当社(買主)は、「現状の530坪では、土地の奥行きが長すぎるので、
海の見える前面の400坪だけを値段を上げてもいいから分筆して売却して欲しい」
と交渉したところ、売主様にあっさり断られました…。

売主様との話が平行線になり、土地の買取りを諦めかけていた頃、

知人からH様を紹介され、 H様は「海が見えなくていいので、地形が悪い分
相場より安くしてくれるなら買っても良い」 というお話を頂いたのです。 

これでようやく話がまとまり、

最終的に、売主様の要望通り土地全体の530坪を当社が買取り、
そしてH様に『奥の土地130坪』を分筆し売却し、当社は、
希望の土地400坪をGETすることができました!!

希望の土地を見つけることが出来ても、
地主様の要望や土地の形など予想外なこと等が多々起こるので、
希望の土地を手に入れるのは、そう簡単な事ではないのかもしれません・・・


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↑当初の530坪の売り地

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↑分筆して整地した状態です。

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 ↑分筆後の公図です



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by daikyo4 | 2008-01-30 09:41 | 土地・建物
不動産取引や建物の建築の仕事をしていると、土地の境界線のトラブルに
度々出会うことがあります

土地の名義人のほとんどが、おじいちゃん・おばあちゃん

年配の人になればなるほど土地に対する愛着がある分、思いが強く、
なかなか境界ポイントを認めてくれない方が多い

不動産や建築業界に携わっている人は泣かされた経験が必ず2~3度は
あるかと思います

原因はいろいろですが主に
○土地の境界がはっきりしない未確定地域
○隣接地主が黙って土地を占有している
○昔の測量精度は今より悪く誤差の範囲が大きい
○昔の境界は石垣や植栽が多くアバウトに決めていた
などなど・・・

今までは境界紛争は民法上の問題で役所も介入することもなく裁判所に調停を出しても3~4年かかり、隣接の方と人間関係もくずれる上に手間と暇がかかりすぎていました

そんな境界線のトラブルを抱えている方のために今年の1月20日法務省より
「筆界特定制度」が導入されました
これは法務局が境界線の問題を解決してくれる制度です

この制度によって公的機関が中立の立場で間に入ってくれるので、本当に助かる制度ですよ

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詳しくはこちらへ↓
法務省民事局『筆界特定制度』

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by daikyo4 | 2006-02-07 10:22 | 土地・建物
昨年、プロデュースで土地をご契約いただいた、M様の賃貸マンション兼住宅が完成いたしました。

M様の購入された土地は、K地区でも一等地の場所。
はじめは住宅だけの予定でしたが、土地の立地条件が良かったので思い切って1ルームマンションとの併用型住宅をご提案してみました。

完成した建物は、各部屋それぞれ1ルームマンションの独立タイプ。
大きさは、普通の1ルームよりも少し広め。

M様の奥さまの部屋を借りる方に対しての細かい心配りが、部屋の至る所にみられ、プロデュースの女性スタッフも『ここに住みたい!』と言ったほど、すばらしい賃貸マンション兼住宅が完成しました。

完成された建物を案内していただいた奥さまには、『感謝』のお言葉をいただき、こちらもM様が満足していただいたことを嬉しく思います。

関係者の皆様1年間本当にご苦労様でした

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写真コメント
M様ご家族とお部屋を借りて下さる借主様の
ご健康とますますのご繁栄を関係者一同心より
お祈り申し上げます


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by daikyo4 | 2005-11-30 18:39 | 土地・建物
住宅を造る際、アパートを併用して
少しでも住宅ローンを軽くしたいと思われている
方は意外と多いかと思います

今までは住宅兼アパートは銀行さんのアパート
部分にかかるローンの制限が強く土地の立地条件が良くても
よほど自己資金をご準備できる方でないとアパートローンを
組むことができませんでした

今回、沖縄銀行さんでは住宅にアパートを併用しても
住宅部分が3/1以上あれば、アパート部分も含め全額
住宅ローンの金利で対応してくれるとの事

実は借り入れ金利が安いということは、アパートの空き室
対策がいろいろできるのです

○返済が安い分、家賃も安くすることができる
○アパート部分にお金をかけ質を上げることができる
○住宅併用型はアパートの部屋数が少ない分借り手には
 人気がある
○人気の角部屋タイプで対応すればさらにグッド!

などなど、競争力のあるアパートであれば、空き室が出ない
安定したアパート経営ができ毎月の住宅ローンに悩まされる
ことがなくなると思いますよ

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写真コメント

住宅ローンの安い金利は住宅兼アパートのオーナー様
にとって心強い見方です

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by daikyo4 | 2005-11-15 12:40 | 土地・建物

建物引渡しいたしました

以前土地の取引をして頂いたTさんの建物が完成し無事引渡しを終えること
ができました

土地の立地条件はけして良いほうではなかったのですが、設計や施工にこだ
わった結果すばらしい建物ができ、家主のTさんも大満足!

住宅業界に携わるうえでのやりがいは建物の引渡しの際に家主様の
満足した笑顔の一言につきるかとおもいます

土地の取引にこだわり

設計士や設計図面にこだわり

現場監督や施工にこだわる

この3つのこだわりがなければ、けして満足のいく住宅は不可能だとおもいます

プロデュースという社名にしたのも上記の3つにこだわりをもちつづけ、納得のいく
取引がしたいからなのです

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写真1
Tさんのお宅は外観は打ちっぱなしのスタイリッシュな建物

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写真2
(右)パティオの風通しを考えた目隠し板
(左)玄関前は吹き抜けになっており明るく開放的


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by daikyo4 | 2005-10-14 17:10 | 土地・建物
お客様の問合せを受けて感じることが、土地の価格と大きさにこだわる方は多くいらっしゃいますが、土地の間口の長さにこだわる方は、なかなかいらっしゃいません。

私たち、業者が土地の良し悪しを見分ける判断として、間口の長さも判断基準としています。

なぜ、間口の長さを見るかといいますと、土地の間口と建物の関係はとても密接しており、建物を設計する際に間取り、明るさ、風通しなど全てに土地の間口の長さが影響してきます。
土地が大きいから、設計が自由にできるというわけではなく、小さな土地でも間口が長ければイメージ通りの建物を建てることができます。

一度、イメージに近い建物を、気になる土地に当てはめてみると、土地は間口の長さがポイントだということが見えてくると思いますよ。
土地を見られるときは、大きさ、価格だけでなく、土地の間口もチェックされて見て下さい。

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写真コメント
寄宮2丁目33坪、古波蔵25坪の参考プランです。
どちらも小さな土地。
間口が広いため土地を有効活用できたプランです。

物件紹介 那覇市寄宮2丁目33坪

物件紹介 那覇市古波蔵 25坪(古蔵中学校近く)

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by daikyo4 | 2005-10-07 09:52 | 土地・建物
沖縄の人なら誰しも、おじぃ、おばぁ(じいちゃん、ばあちゃん)の家で遊んだ記憶があるのではないでしょうか。

小さい頃、おじぃ、おばぁの家のほとんどが木造瓦住宅でした。
今回、建売住宅を造る目的で購入した古波蔵の土地も同じような木造瓦住宅が建っています。

那覇では、ほとんど見られなくなったミョーに懐かしい木造瓦住宅です。

見た目は、古い建物なので使えないだろうと思っていたら
綺麗にリフォームされており、少しの手直しでまだまだ使える現役の建物。
土地の間口が東向きで広いぶん、建物内部は明るい。

個人的には買って頂くお客様に建物を使ってほしいですね。
少し時間を置いて、新築を考えてもよい物件では?と思っております。

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写真 コメント
いい味だしてます『木造瓦住宅』
リフォームしたばかり、キッチンはこじんまり、住んでいた方も建物を大事にされてたようです。

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by daikyo4 | 2005-09-30 19:38 | 土地・建物
家造りの第一歩は、まず時間をキープすることからはじまります

・設計士を選択するまでの時間
・プランニングにかかる時間
・設備やキッチン選びにかかる時間
・外構工事を決めるまでの時間
・建築会社を選択するまでの時間
・見積もりを調整する時間・・などなど

大きなお金をかけて、なおかつ右も左も分からない
事だらけの家造りに、初めて挑戦するわけですから
ひとつ、ひとつ理解、または納得するためにはどう
しても時間が必要になります

失敗しない家造りをするためには、事前に計画を立て、
時間に余裕をもって取り組む事をお勧めいたします


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写真コメント

去年土地取引をして頂いたOさんの建物の模型です
これから工事が始まりますが、設計に時間をかけた
分、満足のいく建物が建つことでしょう

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by daikyo4 | 2005-09-15 09:39 | 土地・建物

おかげさまで県内外と、お客様からの不動産に関
するお問い合わせが増えてきました。

主に、お客様の質問や相談の内容は、不動産取引
きから建築などの専門的な事、沖縄ならではの
風水やユタ事までと、十人十色で様々です。

そんなお客様の相談事の中には、建築・不動産の事を
相談できる人がいなくて困っているという方もいらっしゃいました。


そこで、不動産取引や建築の相談相手がいなくて困って
いる方に対して、大鏡建設グループとして何かお手伝い
できないものかと思い提案したのが「不動産取引代行システム」
です。

今、何人かのお客様から正式に依頼されて土地調査
やその土地に建築する際の注意点、地主さんと契約
の段取り等をお手伝いさせて頂いております。


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写真コメント
依頼者Oさんや地主さん、測量会社の担当者Iさんを
交え、契約前に現地にて境界ポイントの確認を行いま
した。暑い中みなさんお疲れ様でした


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by daikyo4 | 2005-08-18 16:24 | 土地・建物
最近、沖縄で海の見える中古住宅や土地を購入したいと言う
本土の方からの問い合わせが増えてきました

ただ気になるのが、沖縄ブームというだけで現地の実情も
分からないまま探されている方も中にはいらっしゃいます

ポイントとして抑えていただきたいのが、中古住宅の場合は
建物の躯体の耐久性や、リフォーム工事に掛かる費用、依頼
する業者選び、工事に対する保険や保証などチェックする項目は
たくさんあります

※中にはどんなコンクリート住宅も100年もつと本気で思っ
 ている方もいらっしゃいました

売地に関してもチェックする項目はたくさんありますが、予備知識
として入れておいていただきたいのが下記の項目です

1、海のすぐ近くには防風林が植栽されている所が多く海が
  見えにくい土地が多い

2、海に近ければ近いほど、上水道や下水道がない土地が多く
  インフラ工事に費用がかかる

3、海が見える場所は高台になるため、土地及び周辺も含めた
  擁壁工事にお金がかかる ・・・などなど

すべての土地が上記の通りではありませんが、建築を想定した
チェックを怠ると後で思わぬ出費が出る場合がありますよ


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写真コメント  海岸沿いの宮古島一周道路に面している土地には
        上水道や下水道が完備してる所は少ないんですよ

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by daikyo4 | 2005-07-29 18:51 | 土地・建物