実務を通して得た「失敗しないため」のノウハウを公開!


by daikyo4

カテゴリ:軍用地( 14 )

 沖縄県内の地元新聞紙では、連日基地関連の記事が取り上げられておりますが、その中でも我々軍用地主の立場として注視しているのが下記2点です。

・今期の借地料の値上り率
 *2012年夏の借地料に大きく影響

・2012年5月に切れる軍用地の借地契約更新後のお礼金の金額
 *国と地主の借地契約期間は20年。
  契約更新後に「お礼金」の名目で借地料と別に振り込まれる。

 例年であれば、年末に軍用地主会と防衛省や財務省などの関係官庁と今期の借地料の値上り率を折衝して決定します。
それを年明けの1月初旬頃までに各地主さん達へ通達される、という流れになっておりました。
が、今期に関してはこの1ヶ月の間に、下記防衛省関係者による大失態が3連発も有り、まとまるのに少し時間がかかりそうな雲行きです。

1.防衛施設局の田中局長による「犯す前に言うか」発言
 オフレコ懇談会で出た発言だが、あまりに心無い発言に琉球新報がリークした

2.防衛大臣による「詳しくは知らない」発言や「罷免問題」
 防衛施設局長の問題発言を受けて一川防衛大臣が謝罪会見時に発言
 一川氏は「少女暴行事件」を「少女乱交事件」と言い間違える失言もしている

3.防衛省の担当者による「コピーでも契約同意とみなす」発言
土地連の浜比嘉勇会長によると、20年に一度の契約更新を控えた一昨年、防衛省から「契約への同意の状況を確認したいので、同意書のコピーを提出してほしい。賃貸料の交渉とは関係ない」と申し出があり、昨年3月までに全会員分を提出した。ところが今月2日、賃貸料の交渉の場で、防衛省の担当者から「法律上はコピーでも契約同意とみなすことができる」との見解が示されたという。
(2011年12月8日 読売新聞)読売新聞ニュースサイト 元記事

上記を踏まえ、わりかし協力的であった地主会側もさすがに態度を硬化させており、沖縄県内地元紙の新聞記事に出ているように、国側が提示した今期の値上り率1.64%は低すぎて応じられないときっぱり断っております。
そんな状況ですので例年より交渉が長引くと予想できます。
地主の立場としては、地主会に良い結果が出るよう頑張ってほしいと願っている状況です。
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琉球新報ニュースサイト 元記事

 借地料の値上り率が決まると予想される2012年1月中旬頃までに購入できれば、値上り前の価格で購入できます。そして2012年5月頃の契約更新時のお礼金も期待したいので、購入するのであれば、今が非常に良い時期だと思いますよ^^

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by daikyo4 | 2011-12-14 15:07 | 軍用地
軍用地の取引が春先に活発になり、
売り軍用地が品薄になる理由としては下記の理由が考えられます


1、沖縄県内では、公務員の定年退職者が退職金で、軍用地を求める方が多いため

2、県内の金融機関が、定年退職者の軍用地の取得に対して、積極的に軍用地ローンを推進するため

3、新規で軍用地を購入して、借地料をもらうためには、4月の中旬までに、軍用地主会へ書類を提出しなければ、夏の借地料が貰えないため。そのために4月初旬までに軍用地を購入する方が多いため。

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年間借地料は・・・軍用地の借地料は、例年7月から8月にかけ地主様に振込まれます。(※平成22年4月から平成23年3月の1年分が夏に前払いされます)

4月初旬までに地主会へ届出を済まさなければ、借地料振込みの事務手続きが間に合わず、前の地主の方へ借地料が振込みされてしまいます。

この時期(2月~3月)は、今年夏の借地料を取得に、まだ間に合います!

具体的な事務手続きの流れと日数を把握されてると、今が買い時の理由がご理解いただけるかと思います。

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● 軍用地取得に伴う、事務手続きの流れ ●

① 売買契約を結ぶ (売主へ土地代金の支払う)

② 土地の名義変更を法務局に申請する (土地代金支払いの直後)

③ 名義が変わった登記簿謄本を取得する(法務局の手続きを待つ)

④ 軍用地主会へ新しい謄本と新地主の届出書を提出する

⑤ 防衛省の借地料支払いの事務処理が行なわれる(5月の連休前)



・・・・もっと詳しく知りたい方は「コチラ」へ

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by daikyo4 | 2010-02-15 16:23 | 軍用地

軍用地を年金代わりに買いたいと思っている方にとって、
誰しも返還されるというリスクは避けたいと思っているはずです。


そのためには返還の見込みがない
那覇空港嘉手納飛行場の滑走路の購入が無難ですが、

現実には売り物件も少なく、仮に出ても取引の倍率が高い上に、
売買総額も大きく、手持ちの資金では、折り合いが付かないというのが現状です。


私が友人・知人・親戚に勧める軍用地の買い方は、
下記の軍用地を分けて購入してリスクの分散収益の大きさを同時に考えた買い方です。


【※目安です※】

A地域・・・返還されない地域  (※銀行の担保力がある地域)
那覇空港・那覇基地・嘉手納飛行場(※取引の倍率が30倍~37倍)


B地域・・・もしかしたら返還される地域 (※取引の倍率が20倍~26倍)
キャンプハンセン・キャンプシールズ・キャンプ瑞慶覧・嘉手納弾薬庫の一部など


C地域・・・返還後の跡地利用が見込める地域(※区画整理されて土地が残る)
普天間飛行場・キャンプキンザー・那覇軍港・キャンプ瑞慶覧など 
(※取引の倍率が24倍~28倍)


【※注意※】

基地のフェンス外にある軍用地(黙認耕作地など)は地主の人数も少なく、
民間人が出入りできるため基地機能としては重要度が低いことから、
返還されるリスクも高く、返還後の跡地利用の問題があるので要チェックです!


仮に、1,500万円の定期預金があると仮定して、
全額をA地域の軍用地購入した場合と
分散してA地域を半分B・C地域を半分で購入する場合の違いをご説明します。


【例】 購入金額 ÷ 購入倍率 = 年間借地料

[ A地域(那覇空港)を1,500万円分購入 ]

a0028715_1450818.gif1,500万 ÷ 36.5倍(A地域) = 借地料 410,000円


[ A地域(那覇空港)+C地域(キャンプ瑞慶覧など)に分散して購入 ]

a0028715_1450818.gif 750万 ÷ 36.5倍 (A地域) = 205,000円

a0028715_1450818.gif 750万 ÷  25倍 (C地域) = 300,000円

A地域 と C地区 計2地区の借地料合計 = 505,000円



a0028715_1452716.gif※銀行借入も少しの金額ならお勧めいたします。但し、借入金利が
 3%以下の場合はどの金融機関も支店長と本店の決済に
なりますので、事前に銀行の支店長とは、相談されておいたほうが無難です。


a0028715_14541561.gif将来、突発的にお金が必要になった場合や、軍用地を売却したいと思うとき
にはA地域は銀行からの担保評価が高いので、力を発揮してくれます。


上記の例を比較して、B・C地域を併用した買い方であれば、
年間105,000円の差が出て、10年間では1,050,000円の差が出るのです。(借地料の値上り分は含まれておりません)



限りある個人の預貯金を、有効に尚且つリスクを回避するのであれば、
分散した買い方のほうが無理のない買い方だと思いお勧めしております。




現在、当社にて発売中の 『キャンプ瑞慶覧・全4区画』 は、分散して購入をお考えの方へお勧めの物件です!!

詳細を当社HPにて公開中です♪
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by daikyo4 | 2009-07-03 15:00 | 軍用地
今回、ある地主さんから普天間飛行場の軍用地の売却の依頼があり、市場調査をしてみると、最近、普天間飛行場を買われたお客様からのお話を聞く機会があり、思わず「なるほど」と関心させられてしまいました。

今回の売り軍用地に当てはめて考えてみると下記の通りです


買われた方が考えたポイントとは・・・

○返還が決定するまでは、借地料を貰い続けられる。※10年後の返還予定ではあるが、移転先の辺野古の問題がスムーズに解決しておらず、あと10年~15年は返還は考えにくいので、その間は借地料がもらえる。

※軍転法に基づいて軍用地は返還された時点から、国から3年間の借地料の保証があるので、その3年間もプラスできる

○将来返還された後は、子供に土地が残せる。

※普天間飛行場に関しては、国土交通省直轄の区画整理事業が行われる予定なので、他の返還軍用地と比べ、事業予算や許認可の面で有利になるため、土地が使えるまでの時間が他の返還軍用地と比べ、時間が短縮されると思われる。



上記のポイントを踏まえ、今回の売軍用地に当てはめた具体的な内容をご説明したいと思います。

今回は、普天間飛行場・第6弾 でご説明いたします↓↓

場所は宜野湾市字大山(※普天間飛行場の西側)
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土地の面積は A号地: 354㎡(※107坪)

年間借地料は  517,909円

売買金額は 1,294万円(年間借地料の25倍)

※今回の物件は、全体面積が大きいので、売主様に分筆の登記費用を負担していただき、4区画に分筆して販売総額を小さくすることが出来ました。

※軍用地はもともと畑が多く、そのため面積が大きい。


整理していくと・・・

○売買金額 1,294万円

○辺野古の基地が完成して返還になりますので、辺野古の基地が15年後に完成すると予想した場合、軍転法の3年を加えて18年間は借地料がもらえる計算になります。

※国から貰える18年間の借地料の合計金額は 932万円 (※値上がり分は含まれていません)

○面積は 354㎡ (107坪)

○区画整理後、土地の減歩率を35%と仮定しても、残る土地の面積は 230.1㎡ (69.6坪)

※減歩率・・・地主が区画整理で道路や公園等に土地を提供する割合

○ 軍用地購入代金 1,294万円  - 18年間の借地料約 932万円 = 362万円

   362万円 ÷ 区画整理後の土地69.6坪 =  5万2千円 ※取得坪単価

普天間飛行場の軍用地は、最短の返還でも15年間は借地料が貰え、将来は区画整理され、宜野湾市内でも一等地になる土地を子供達に残し、購入価格はわずか坪単価 約 5.2万円という安い取得費で済み、なおかつ相続税対策にも役立つ一石三鳥となる投資物件です!
(最近の売地相場:宜野湾市内の区画整理地内は坪35万円前後で取引されています)

※普天間飛行場の移設先である、キャンプ・シュワブ沿岸(名護市辺野古)に基地が完成して初めて、普天間飛行場は返還されますので、最短でも10年以上はかかると思います。


~ 補足説明 Q&A ~

今回の返還軍用地の販売の際に、お客様からの問合せの中で、ご質問が多かったのが下記の項目でした。

:「分筆後の公図を見て土地の形が悪いのですが、変換後、区画整理される際に、土地の形が悪いと不利になる事はないの?」

:区画整理事業は道路や公園等の面積を決め、土地の形を整えて減歩率を出して行きますので、購入した時点の土地の形が丸や三角の場合や現況が森や山であっても問題はありません!!

※減歩率とは、所有している土地の減る割合で沖縄の区画整理事業の平均減歩率は30%~35%が一般的です。

※天久新都心をはじめ、他の地域の区画整理地内の土地で、丸や三角の土地はありませんし、以前の土地が森や山であっても、きれいに造成されています。

:返還軍用地は銀行借入ができないの?

:借り入れは出来ます!!沖縄の地銀では原則として、銀行の窓口では返還軍用地は借地料の10倍までの融資で、返済期間も10年としておりますが、無借金の夫婦公務員の方や軍用地やアパート等の資産を持っている方に対しては、金利の調整、全額融資、返済期間も20年以上というのが融資の実態です。

現在、資産をお持ちでない方にはコザ信用金庫をお勧めいたします。返還軍用地であっても融資の概要としては下記の通りです。

1.返済期間が20年

2.融資の金額が借地料の20倍から25倍

3.返済方法が選択できる。

●利息だけを手元から月々支払い、元本は借地料で返済

●自己資金を売買金額の20%だして、利息は借地料で返済、元金の返済は据え置き

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詳しくはコザ信用金庫のHPへ
↓↓↓
http://www.kozashinkin.co.jp/


こんな方にお勧めです↓↓
●持っている預金を効率よく使い資産を残したい方。
●相続税対策を考えている方
●自分が生きている間は年金代わりに地料を貰い、最後は子供達に土地を残したい方。
  (※土地だと無駄遣いできないため)


物件の詳細情報はコチラ↓↓

「New売-軍用地 普天間飛行場 第6弾!全4区画」 ←クリック


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by daikyo4 | 2009-06-02 13:42 | 軍用地
投資物件として那覇軍港の土地購入を考えているお客様より、下記のような質問がよくあります。

「返還されるの?されないの?」
「返還されたら借地料はどうなるの?」
「返還された後の利用はどうなるの?」
「いつ正式な発表があるの?」
「普天間のように返還されて、区画整理されるの?」

・・・などなど。
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現在 那覇軍港は、普天間飛行場やキャンプキンザと同様に返還軍用地に含まれております。しかし那覇軍港は、米軍以外にも幾つかの公共機関が使用していますので、返還後の跡地利用として有力視されるのは下記の項目かと思われます。

1.普天間飛行場のように、移転先が完成するまでは継続して米軍が使用する。
  
  ※ 使用している間、借地料は支払われます。

2.10年後に土地返還される際、米軍と代わって海上自衛隊(防衛省)と海上保安
  庁(国土交通省)とが中心になって使用する。
  
  ※ 海上自衛隊の艦船は、現在 米軍の管理下にあるホワイトビーチに、間借り的
    に停泊している状態です。本部がある那覇基地との交通も大変不便をきたし
    ており、機能的な動きが出来ないというのが現場の声だと思います。
 
  ※ 国土交通省は、観光立県を目指す沖縄県からの要請もあり、那覇空港滑走
    路の増設を決定しております。その為、施設の増設や周辺整備との関連もあ
    り、那覇軍港はなくてはならない存在です。


3.那覇市が一括借り上げして、多目的に使用する。
 
  ※ 隣接する奥武山球場では、読売巨人軍の春季キャンプが決定しております。
    しかし、170台分の駐車場しかないのが現状です。駐車場の確保や複合商
    業施設構想を考えると、やはり那覇軍港はなくてはならない存在です。



昨年度、新聞にも掲載された軍用地主会の正式なコメントの中で、那覇軍港に関するものがありました。那覇軍港の地主会としては「継続して一括借り上げ」を望んでおり、区画整理事業をして土地面積が小さくなることを望んでおりません。

国が那覇軍港を継続借り上げするのか、どの様に跡地利用するのか、という将来の方向性は、返還予定の10年後にはっきりします。
借り上げの継続が正式に決まれば、現在加熱気味の軍用地取引価格は、以前の様に自衛隊那覇基地と同じ倍率の取引に戻ると予想されます。
資金的に余裕があるのであれば、那覇軍港は魅力ある投資物件のひとつだと思いますよ。

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by daikyo4 | 2009-03-16 16:47 | 軍用地
「軍用地・共同通信社とのインタビューが新聞記事に載りました。」

今年の春先に、記者の方から連絡があり3時間あまり軍用地や基地被害の実態や軍人の質について、記事には載せられないことまで沢山お話をさせて頂く機会がございました。

個人的には、軍用地が単に投機の対象だけでなく、お金を出して購入することで、もっと真剣に、本土の方や地元の若い方にも、基地問題について考える機会になればと思っています。


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by daikyo4 | 2008-07-09 14:50 | 軍用地
 
 年末に週刊朝日の方から、「沖縄の軍用地を『節約&利殖術100連発』という記事に取り上げたい」という連絡があり、ご協力することになりました。


 担当の方と会話の中で感じたことは、沖縄では「軍用地」や「軍用地の借地料」または「軍用地主」という言葉は耳慣れていますが、
身近に基地のない本土の方は耳慣れておらず、まして国が借地料を支払しているという事実(仕組み)を知らない方が多いという事をお聞きして少々驚きました。


 今回は、軍用地の借地料を金融商品という観点から見た場合、定期預金より金利が高く、まして借り主が日本政府なので民間と違い、支払を滞納される心配もなく、株や投資信託の様に短期間で儲かるような派手さは軍用地にはありませんが、値が上下するたびに一喜一憂して仕事が手に付かないと言う心配もありません。


 軍用地は金融商品としては地味ですが、相続税対策にも力を発揮する優れものです。資産運用をお考えの方、地道にコツコツと資産を増やしたい方は、一度「軍用地の購入」をご検討してみてはいかがでしょうか?

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by daikyo4 | 2008-01-23 10:47 | 軍用地
Q:軍用地の販売価格はどうやって決まっているの?
A:軍用地の取引の基本は、年間借地料の倍率で取引が成り立っております
その裏づけになるのが、国から地主さんに送られる“土地借地料算定調書”に記載されて  いる年間借地料の金額です。(年間借地料とは・・・4月1日から翌年の3月31日までの1年間の期間を指します)※図1参照



Q:借地料はいつもらえるの?
A:借地料は毎年8月初旬に、国より各地主さんの銀行口座へ振込みされます。
  ※一般的な土地の年間借地料は前払いですが、軍用地は中間払いになっています (※図1参照)



Q:借地料の値上りはいつ決まるの?
A:毎年12月に軍用地主会と国との交渉で閣議決定されていきます。
一般の借地の場合は、前の年に話し合われ金額が決定し翌年の初めに支払われますが、軍用地の場合は、12月(※借りている途中)に話し合われ決定しています (※図1参照)



Q:値上りした分の借地料はいつもらえるの?
A:12月に決定した今年の借地料の値上りした分は、翌年の1月に、各地主さんへ土地借地料算定調書で通知され、同時に値上りした分の金額が振込みされます
※一般の土地の借地料と違い、軍用地は借地料の値上げの交渉時期や、その金額の支払時期が、12月に交渉して翌年1月に支払われます (※図1参照)

※図1
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■■例:借地料の支払時期と値上りの流れ■■
今年の8月に借地料を100万円貰った方の場合

①8月に今年(4月~翌年3月迄)分の借地料100万円が振込されます

②12月に軍用地主会と国の交渉で今年分の借地料の値上り率が閣議決定されます

③翌1月に、今年度分(4月~3月分)の値上り決定後の土地借地料算定調書が地主さんの手元に届き、同時に値上り分の借地料が振込みされます

④仮に100万円の借地料ですと1.5%の値上りで、15,000円が1月に振込されてきます。

⑤翌年の8月の借地料は、値上りした15,000円がプラスされた合計1,015,000円が振込みされてきます。



Q:軍用地を買う時期は?
A:来年1月より、今年12月に買うのがお得になります。
また、取引が活発になるのは12月から翌年4月の期間です(※公務員の定年退職者の方の購入が多くなるため)


Q:何故12月に買うのがお得なのか?
A:理由は、軍用地の借地料は毎年値上りしており、1月に地主さんに値上りした翌年度分の土地借地料算定調書が届きます。軍用地は「年間借地料×倍率」で取引されますので、借地料の金額が上がる前の12月に買ったほうが1月に買うよりお得になります。

a0028715_1591376.gifチェックポイント!!
但し、買いたいときに、物件があるとは限りません。12月から4月は取引が活発になり、極端に売り軍用地が少なくなってしまいます。 新着情報やこっそり軍用地を随時ホームページに掲載しておりますので、物件情報を確認することをオススメいたします
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■■例:値上り前と、値上り後の取引の比較■■

今年の借地料が100万円で、取引が借地料の33倍の場合

■1月に取引すると・・・
仮に借地料が12月に1.5%値上りが決定され、1月に送られてくる借地料明細算定調書には、1,015,000円と記載されてきます。(※来年度8月に受取る年間借地料) その年間借地料をもと に取引しますので、
  取引金額は ¥1,015,000 × 33倍 になり
  売買金額は ¥33,495,000 になります

■12月に取引すると・・・
  借地料の明細書は100万円なので取引内容は、
  取引金額は ¥1,000,000×33倍 になり
  売買金額は ¥33,000,000 になります

売買金額の差額が ¥495,000 違い、
               1月より12月に取引したほうが断然お得になるのです。
「●借地料値上り前の取引価格
 借地料 100万 × 33倍 = 3,300万円 」

「●借地料が値上りした後の取引価格
 借地料 100.15万 × 33倍 = 3,349万円 」

上記の内容が本土復帰後から続いている、軍用地の取引の概略になります
売られる地主さんも値上り後の1月以降に売ってほしいという方が多く、買う時期としては、値上りする前の12月頃か、比較的売り物件が多い9月から11月頃が探しやすい時期だと思います。



Q:地主さんが軍用地を売る理由は?
A:一般的な不動産は借金返済の為に土地を売る方が多いのに対して、軍用地の場合は相続税の支払いの為に売る方が大半を占めています。なぜならば、沖縄の軍用地主さんは裕福な方が多く、軍用地は親からの相続財産なので、簡単に売ることが出来ません。お金が必要になれば、軍用地を売らずに軍用地を担保ににして、金利の安い軍用地主会の共済借入れや銀行から借入れされる方が多いのが実情です。



Q:自分の予算に合わせてすぐに買えるの?
A:時間とタイミングを要します。
もともと軍用地は強制収用される前は、畑が多く、小さな土地(畑)は極端に少ないのです。また、軍用地主さんは裕福な方が多く、買主様の希望する金額に合わせるために、土地を小さく分筆して何度も取引するような煩わしい事を嫌う方が多いのが実情です。
よって、買主様の予算にあった軍用地をすぐに購入できるとは限りません。



上記が始めて軍用地を買われる方より多く頂く質問事項ですが、
その他質問等がございましたら、担当:神谷へご連絡下さい


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by daikyo4 | 2007-11-29 15:29 | 軍用地


前からお話しているように、軍用地は土地の取引というより、金融商品の取引というのが沖縄では定着しております

その一番の裏づけが、沖縄県内の金融機関がそれぞれの軍用地を基地別に担保力のランク付をしており、特A地域からC地域までそれぞれの場所により異なります

担保力の目安としては、一般の土地のような評価額や路線価格で割り出すのではなく、年間の借地料の倍率で評価しております

返還の確率が低い航空自衛隊那覇基地等や嘉手納飛行場は、特A地域に指定されており、担保力も高く設定されております

例、
特A地域 年間借地料の33倍の担保評価(※融資額)
○嘉手納飛行場
○航空自衛隊那覇基地等
※実際の取引では、人気地域は売り物件が少ないため、那覇空港施設内などは銀行の担保力より高い倍率で取引されております
               ↓航空自衛隊那覇基地
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B地域 年間借地料の25倍の担保評価(※融資額)
○嘉手納弾薬庫等
               ↓嘉手納弾薬庫
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C地域 年間借地料の10倍の担保評価(※融資額)
○那覇軍港
○普天間基地
○キャンプキンザー
                 ↓普天間基地
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返還の確率が低い特A地域の軍用地は、銀行の担保力も高く、また、売り物件も少ないため、高い倍率で取引されております。軍用地の購入を検討されている方には、銀行の担保評価も購入の目安のひとつになるかと思います
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by daikyo4 | 2007-11-14 11:13 | 軍用地
今回は実際に軍用地を取引されたA様の実例をご紹介したいと思います

34歳のA様は3人兄弟の末っ子の長女

沖縄では一般的に、仏壇との絡みがあり、嫁に行く女の子や、次男三男は財産が貰えないか、または少ししか分けて貰えないという現実があります

A様は将来、自分に相続される予定の、お父さん名義の定期貯金2,500万のお金を、前もって上手く活かせる方法はないものかと考え、以前、税務署の友人から教えて貰っていた『相続時清算課税制度』を利用して、お父さんと相談した結果、軍用地を買うために生前贈与して頂きました

※「相続時清算課税制度」とは?
↓↓↓↓                                                

簡単に説明いたしますと、親が生きているうちに現金を分けてもらい、翌年、税務署へ「相続時清算課税制度」の申告をすることにより、上限2,500万円までは、税金がかからないという制度
※住宅資金であれば上限3500万円                      
                                                
今までは、親が生きているうちに財産を貰うと、贈与税の対象になり、その時点で税金を払うかまたは借用書を作り親から借りるというやり方が一般的でしたが、手間隙がかかり大変でした

A様が2500万円で買った軍用地は、年間借地料が約70万円の返還される予定のない軍用地

A様が「相続時清算課税制度」を利用して軍用地を買った場合の、メリットを現在67歳のお父さんが、10年後の77歳で亡くなった場合で仮定して、10年の期間で試算してみました

①「相続時清算課税制度」を利用せずに、10年後にお父さんの定期預金    
2500万円を相続する場合  定期預金10年の利率0.02%で利息は50万円

      2500万円 + 10年間の利息50万円 = 2550万円

②「相続時清算課税制度」を利用してA様が2500万円で購入した軍用地の場合
年間借地料70万円    10年間の借地料合計金額700万円
    ※毎年上がる借地料の値上がり分は含まれておりません

 2500万円 + 10年間の借地料700万円 = 3200万円

②-①=650万円

その差額は650万円で、A様名義のお金なので将来の税金の対象にもなりません

③ 従来の贈与税で考えた2500万円の贈与を受けた場合
贈与税の税率は約40%で、贈与税は970万円となり、税金を支払いしな
    ければいけませが、「相続時清算課税制度」は非課税なので、
    贈与税との税金の差額は970万円となります

 2500万円 - 贈与税(約40%)970万円 = 1550万円(※使えるお金)


メリットを要約すると

○親が生きているうちに贈与して貰い、子供が使っても「相続時清算課税制度」は非課税
○定期預金と比較して、貯まったお金の差額は650万円
○毎年値上がりする10年間の借地料の値上がり分の合計額(※知って丸得軍用地参照)
○増えたお金はA様名義なので相続税の対象にならない
○お金を年とっていくお父さんが管理するにしても、通帳管理だけなので楽で安心
○なにもせず、10年間という時間が700万円もお金を増やしてくれる
○銀行から見ての担保物件としての担保力が強く、また1000万までは軍用地共済会から低金利で借り入れができる 


今回の大きなポイントはお父さんを説得できたこと

株や不動産投資、ファンドなどをやるから、生前贈与してくれと言っても、
バブルを経験したお父さん達世代には抵抗感があり、断られる確立が高いの
ですが、軍用地の購入であれば沖縄ではお父さん達世代であれば身近に軍用地
を持っている方が多く、断られる確立が極めて低いのです

軍用地は時間でお金を貯めていくコツコツタイプの投資物件。

軍用地の購入は、二児の母親でもある主婦のA様が、自分の子供達の10年後の教育費を考えて、時間と税法の制度とお父さんの現金を上手く活用して、お金を増やしていける無理のない投資の実例なのです

※「相続時清算課税制度」の注意点
年齢によっては、異なる場合もありますので、下記のHPや
お近くの国税事務所までお問い合わせ下さい

相続対策(生前贈与による相続税対策)
http://www.souzoku-taisaku.com/p7-seizenzouyo.htm

沖縄国税事務所
http://www.okinawa.nta.go.jp/

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by daikyo4 | 2007-03-07 15:27 | 軍用地