カテゴリ:豆知識( 20 )

沖縄県はハブの生息する島と生息していない島とに
わかれています

簡単に言いますと、昔、火山活動で隆起した比較的新
しくできた島にはハブがいなくて、古くからある島
にはハブがいるようです

ハブの生息している島では山や畑に入る時、または
夜、穴のあいている石垣のそばや雑草が生い茂って
いる川辺を歩くときは、ハブに注意するよう、子供
の頃から親に教えられます

また、建物に関しても、ハブの生息する地域では周り
を石垣で積む場合はコンクリートで隙間を埋めるなど
した対策をしております

同じ亜熱帯の沖縄でもハブのいる島といない島とでは、
建物や庭を造る場合において、考え方や配慮がおのず
と違ってきます

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写真コメント 

蛇は暑さを嫌いますので、日中は湿った場所でじっと
していて、朝夕の涼しくなる時間帯に動きが活発になる
ようです

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by daikyo4 | 2005-08-03 17:18 | 豆知識

慣習や考え方の違い

本土の土地取引の場合、土地の名義を変える所有権移転の登記費用は、買主負担が一般的です。
しかし、沖縄では、売主・買主さんの折半が一般的な慣習です。

また、都市部では測量図面に基いた実測売買が一般的なのに対して農村部では土地単価が安いということもあり、登記簿謄本の登記簿面積による売買が一般的です。

土地の現状に関しても、様々なケースで取引されています。
売主さんの費用で綺麗に整地する場合もあれば、売主さんの要望で雑草が生い茂った状態で現状取引したりと様々。

それぞれ慣習や考え方、年齢や性別も異なりますので、不動産取引に関しては自分本位の考え方を主張されても取引は、上手くいかない場合がほとんどです。

良い不動産取引をするためには、売主さん、買主さんが、考え方に柔軟性を持って取引に望まれたほうが、お互いにとって良い結果に繋がるケースが圧倒的に多いですよ。

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写真コメント

現況測量図は、面積の確定、境界ポイントの確認、設計図面の作成等に大変役に立つものですよ。


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by daikyo4 | 2005-06-24 16:51 | 豆知識
今、売主さんの依頼を受け豊見城市のほうで、
難易度の高い土地取引の前段取りをしています。

内容は、といいますと

1、土地の名義人が10人

2、土地は分筆ができず、移転しても共有名義の
  持分登記しかできない
   (※現実に分筆できない土地もあるんです)

3、10人の土地の名義人の内、3人の方が亡くなられて
  いるため相続登記をしていただかないといけない
  
4、分筆登記ができないため、将来トラブルが起きないよう
  公正証書で対応し、その作成準備をしなければいけない

5、価格の微調整と契約書の事前確認

  などなど、とにかくやらないといけない作業が多い物件です
  
  とくに共有名義でしか登記できない事情のある土地は、 
  公正証書でもって買われる土地の場所を法的に確定
  しておけば、将来起こりえるトラブルを未然に防ぐことができ、
  買主さんにとってありがたい対応方法のひとつです。

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写真コメント 公正証書は公証人役場で作成してもらい、
         その内容の約束事は、裁判所の判決と
         同じ効力をもつものなので大変安心できる
         ものですよ。

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by daikyo4 | 2005-05-13 16:00 | 豆知識

伝える事のむつかしさ

仕事柄、お客様と会って物件の説明をする機会が多くあります。

最近、痛感しているのは、「自分の思っていることを人に伝えるのは難しい・・・」と感じています。

自分では、「親切、丁寧に分りやすく」を心がけて話しているつもりが、物件内容、契約までの流れ、土地・建物と、一度にいっきに話してしまって、お客様を困惑・混乱させてしまう時があり、反省しきりです。

お客様は、土地を探されて1年未満の方から、5年以上ずっと探されている方まで、本当に十人十色です。

十人十色のお客様みな様に、「これだけは覚えて欲しい!」「これだけはポイントとして、押さえてもらいたい!」など、沢山ありすぎて、半分も伝えきれていないというのが現状です。

私が、「これだけは!土地を探すときに押さえてほしい!」と思うポイントは、以下のようなことです。

○以前、その土地は何が建っていたのか
○地主さんはなぜ、売却されるのか
○売地周辺の地域はどんな地域なのか
○ご近所に変な人がいないかどうか
○土地取引の注意点や取引の今後の流れ
○ローンの注意点や今後の流れ
○不動産に関わる税金について
○建物の予算、または土地・建物トータル予算について
○設計士の見方、選び方
○建築会社の見方、選び方・・・etc

どれも中身の濃いポイントばかりですよね。

お客様も頭が痛くなることでしょう。
私も伝え方で、頭を痛めています。
不動産の実務経験を積むことより、「日本語の伝え方」が難しいと感じており、どう説明すれば中身の濃いものを、分かりやすく説明できるか、現在、脳ミソを絞って考え中です。


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写真コメント   最近、神田昌典さんの本を読んで伝え方の勉強をさせて貰っております。

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by daikyo4 | 2004-11-24 17:57 | 豆知識
「土地を買って、設計をして、建物を造る」この3つの事って、経験したことがない方にとっては、すごく大変なことだと思います。

どれひとつとっても、失敗が許されず、かといって知識や経験がない。
「何を基準にして事を運べばいいのかよく分らない・・・」
お客様との会話の中でよく聞く言葉が「基準」です。

実は、判断基準のひとつに、契約書があります。

土地取引に関しては「土地売買契約書」。
設計に関しては「設計委託契約書」。
建築に関しては「建築請負契約書」。

それぞれ、契約書の内容が重要なのです。
土地を一生懸命さがしたり、建物の完成見学会やモデルルームを見てまわる方は多いのですが、契約書を見たことがないという方がほとんどです。

「担当者との約束事が明記されているか」「契約内容に漏れや抜けがないか」などなど、とても重要なのが契約書なのです。

「契約書ってどこで売っているの?」「誰に頼めば見せてくれるの?」など、入手方法がわからない方も多いとおもいますが、契約書の入手のカンタンな方法は、業者側の担当者に頼めば契約書のコピーはもらえます。

買う土地を決めてから、契約書を見せてもらうのではなく、先に契約書を見せてもらい、内容が理解できるかチェックされた後に土地を探し始めるのも、失敗を避けるひとつの手だと思いますよ。


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(写真コメント)  大鏡プロデュースでは、ご契約をして頂く前に、お客様には契約書をお渡しして、内容を確認してもらっております。


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by daikyo4 | 2004-11-15 17:09 | 豆知識

時代はくり返す!

20年前の家造りのスタイルは、土地を買って、建物は設計事務所へ依頼するというのが主流でした。ところがトラブルが、けっこう多かったのです。

どんなトラブルかと言いますと・・・

○図面と建築予算が全然あわない
○図面のやり直しで時間とお金がかかる
○予算優先で粗悪な建築業者へ依頼・・・施工時に大トラブル!

20年前の土地付き住宅は、建ててから売る建売住宅が一般的でした。
客によっては、建売住宅は間取りが家族構成とあわないという欠点があり、いまいち人気がなかったのです。

その頃に注文住宅と言われた、建築条件付宅地分譲がはやりだしたのです。

客側は自由設計と価格の明確化、土地さがしの手間がかからないというメリットと、業者側は建売住宅と違い、建築資金や売れ残る心配がないというメリットが一致して、注文住宅が住宅業界の主流になっていったのです。

しかし、注文住宅にもたくさんの欠点がありトラブルが多く発生いたしました。

トラブルの例をあげると・・・

○土地や建築知識のない営業担当者
○粗悪な設計図面や設計管理(設計料が安いため)
○建築は利益を上げるために、下請け業者への「まる投げシステム」

など問題を起こす業者が増えすぎて、この5年間で注文住宅を買うお客様がだいぶ減りました。

今、家造りのスタイルは20年前に戻っているように思えます。
その反面、20年前と同じトラブルが多発しており、時代は繰り返しているんだなと痛感しています。

20年前も現在も、お客様は、初めて土地取引や家造りをされる初心者の方。

体験したことのない不動産取引や家造りをこれからされる方へどうすれば、分りやすく理解させることができるのかが私自身の課題です。

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写真コメント
20年前と違い現在は、(株)データマックス沖縄さんのような、住宅業者を格付けする専門誌を発行する会社や、ためになるHPのサイトも増えてきました。

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by daikyo4 | 2004-10-21 17:00 | 豆知識
新聞に基準地価調査の発表があった。

内容は「那覇市の天久新都心や小禄地区など交通や買い物の利便性など、住環境に優れた地域(他の区画整理地域も含む)は、需要が高く、反対に道路幅が狭いなど街路条件の悪い旧来型の住宅地は下落しており、2極化が県内でも着実に進んでいる」ということでした。

カンタンにいうと「人気のある地域は高く、人気のない地域は安い」ということだと思う。

土地は、地域・大きさ・形・向き・により人気や価格はことなりますが、40~50坪の小さな宅地は、まだまだ求める方が多く、見栄えの良い宅地は売れるのも早い。現実の土地取引と地価調査には多少ズレがあるようにおもえます。

新聞の見出しだけでイメージされ、土地は安くなっているから、理想の土地がカンタンに手に入ると、本気で思っている方もいらっしゃるようですが、それは大きな勘違いです。

仮に人気の高い区画整理地区で50坪のカド地が売りにでるとしましょう。

どの不動産会社も、地域別にお客様を抱えており、売り出す前に情報を流しております。情報を得たお客様は、ご家族と十分検討できる時間がありますので、売り出し直後には結論が出ているのです。

広告を見て動いても、良い土地は何人かの方がすでに検討段階に入っており、ご家族で検討し、買う結論が出ても売れていたというケースが多いのはそのためです。 

土地取引や家造りを体験したことのない方に、「現実の世界はこうですよ」と言ってもなかなか理解できないものだとおもいますが、地価が多少下がっても、理想とする土地を取得するのはムツカしいのです。

良い情報をえる手段のひとつとして、2~3信頼できる不動産会社の担当者とは仲良くしておきましょう。優先的に良い情報をもらえるとおもいますよ。

注意・・・建築条件付で、土地を紹介してもらうのであれば、土地と建物が同時契約になります。その会社が提案する建物を把握した上で、土地さがしは依頼しましょう。
建物の内容があいまいなまま、契約すると建物でトラブルがおきる確率は高いですよ!

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写真 那覇市内の区画整理地区は、人気が高くまだまだ需要があります。


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by daikyo4 | 2004-09-24 16:38 | 豆知識
先日、運転免許の更新のとき交通事故のビデオを見ながら、教官が言われたことが、事故防止のためには、「路地から子供が飛び出してくるだろう」「携帯電話をしながら運転したら事故を起こすだろう」というふうに、事故を予測した「だろう運転」をこころがけるようにとのことでした。

「あれ?これって住宅業界でもあるなあ」と感じました。

コラムでも言いつづけていますが、土地取引や家造りの仕事は、医者や弁護士の仕事と同じで、担当者依存型の業種です。住宅会社の社長もお客様も仕事の実務は、70~80%は担当者個人に依存するしかないのです。

お客様から見た住宅会社・「営業担当者も資格や肩書きがあるから安心だろう」

営業担当者から見た設計事務所・「プロだからミスはないだろう」「現場の仕上がりまで、こまかく見てくれるだろう」

設計士から見た建築会社・「ちゃんと工程表通りやってくれるだろう」「職人を指導できる現場監督をつけてくれるだろう」などなど、「○○だから安心だろう」と、おまかせパターンが意外と多いのです。

住宅業界は、担当者依存型のオーダーメイド的な商品を扱う業種です。だから「トラブル産業」と言われるくらい、トラブルが多い業界なのです。

事故を予測した「だろう運転」を仕事を依頼する側・される側が心がけていれば、ミスや事故は少なくなると思いますよ。

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by daikyo4 | 2004-09-15 13:43 | 豆知識
長年この業界で仕事をしていると、初めてお会いするお客様でも「この方は土地取引でトラブルに遭いそうな人、または無難に成功する人」というのが経験上判るようになってきました。(※間違った知識を本気で信じている危なっかしい方が意外と多いのです。)

私から見た、土地取引でトラブルに遭わず、無難に成功したお客様の共通点は、下記の項目がみなさん一致しております。

1、ご家族でよく相談されている人
※地域・大きさ・自己資金・月々の返済・買う時期・設計や建築の依頼先・ユタ事等。

2、ご家族で優先順位を決めている人
※子供の学校区・環境や交通の便・土地予算の上限・妥協点など。

3、現地や取引業者をじっくり見ている人
※朝見て、昼見て、夜見て、雨降りに見てと細かく現地や周辺をチェックされている。
※業者の方に対しての心構えは「慌てさせられず、あおられず」。

以上のようにみなさん特別の事をされているのではありません。

成功する為の一番のポイントは行動を起こす前に、ご家族みんなで、話し合ってみる事をオススメいたします。

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写真コメント・・・建物見学会の風景です。土地を探される前にイメージされている建物の設計や価格をご家族で勉強されている方が増えています。

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by daikyo4 | 2004-09-01 11:45 | 豆知識
テレビでオリンピックを見ながらふと思った事が、長年自分自身が関わっている不動産・建築の仕事をスポーツの競技にたとえて考えてみると、土地取引や設計業務に関しては個人競技、建築請負業に関しては団体競技のように思えてくる。

権利関係や建築上の調査は別にしても土地を買う・土地を売る場合の仕事や設計業務は、ほとんど単独か少人数で動いているのに対し、建築請負業の場合はスタート(着工)からゴール(完成)までに関わる人数が多く、現場監督の力量と職人さん達とのチームワークが要求される業種だと思います。

たとえて言えば土地取引や設計業務はゴルフやテニスと一緒で、ひとつの動作がすべて自己責任でミスがでても誰かのせいにする事が出来ません。

それに対して建築請負業は野球やサッカーと同じで競技者人数が多く、言い訳はしやすい反面一人のミスが全体に影響し、監督を中心に段取りや職人さん達とのチームワークを作っていかないといい結果が出せません。

どちらに対してもひとつ言える事がお金を貰う以上、すでにアマチュアではなくプロだという事を、自分も含め業界に関わる人達は強く意識しないといけないのではないかと思います。

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写真・・・工事を始めるまえには工事責任者と一緒に、隣接地主さんに対しての挨拶と工事の内容を説明するのは仕事の基本の基本です。


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by daikyo4 | 2004-08-16 14:00 | 豆知識