実務を通して得た「失敗しないため」のノウハウを公開!


by daikyo4

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a0028715_20415.jpg先日、土地の協同買い取りの依頼をして来たAさんと一緒に、地主のUさんにお会いして来ました。

200坪の土地をまとめてしか売らないと言う地主のUさんにたいして、一括して買うことで話しが決まりかけていた矢先のことです。Aさんが横から一言、 

「中古住宅も半分値段になっている時代だから坪単価あと少し下げたらすぐ買いますけどねー。」

この一言にたいして、地主のUさんカチンと反論の一言、

「だったら中古買ったらいいさー。」
「あなた、なにか、カン違いしてないねー。別にお金に困って売る訳でもないし、あんたたちが地元のT先輩を通して土地を譲って欲しいと言うから売る話しに乗ったけど、さっきの言い方は、金に困っている人にもの言っているみたいでとってもシンガイだなー。この話しなかったことにしてくれ。」
と言い、私達にとりつくひまも与えず怒って帰ってしまいました。Aさんの言い方も少しきつかったのです。

Aさんは、この一年あまり中古住宅を検討していた方で不動産を売る人は、お金に困っている人という、イメージをもっていたらしく、Aさんの一言は地主のUさんのプライドをいたくきずつけてしまいました。

しかし、Aさんご家族にとってその土地は理想的で、めったに売り地がでない場所なのであきらめるわけにもいかず、その日の晩にAさんの奥さんもご一緒にUさんの自宅を訪ねたのですが、「土地はしばらくは売らない」ということで話しが流れてしまいました。

実はこの地主のUさんは、小禄でも有名な大金持ちの資産家だったのです。
帰りがけAさん曰く「年上で、しかもあんな大金持ちの人に失言してしまったなー。」と、反省しきり。

奥さんにも怒られAさんにとって、最悪の一日になってしまいました。

=== 土地取引きの教訓その1 ===

特に小禄の更地の地主は、金持ちが多い。

生前贈与は税金が高いので、地主は年寄りが多い。

小禄地区では、土地を売る場合は、友人・知人に知られるのを嫌う。


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by daikyo4 | 2004-06-25 19:51 | 豆知識

究極の贅沢?

事務所の隣に、50坪くらいの小さな畑がある。 時々おじさんが、ミニ耕運機で、
土を耕して、野菜の種をまいている。隣の住宅のご主人だ。

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今日何気なくその畑を見てみると、なんとマンゴの実が生っているではないか!

ス-パーにいけば、マンゴも野菜もたくさん売っているはずなのに、その畑で作って
いる無農薬の手作りのマンゴや野菜がみょーにおいしそうに見えてしまう。

那覇の住宅地の真ん中で、運動がてら、家族が食べる分の野菜作りが出来る、小さなマイ畑を持っているこのおじさんは、究極の贅沢を満喫している人ではないだろうか?

何とかこのおじさんのようなマイ畑がもてないか考えてみた

○土地は大きく買えば安くなる。 建物は平屋にすれば安くなる

○将来平屋は2所帯住宅が造りやすく、また独立型タイプになるので若いお嫁さんに人気がある

○平屋は老後のバリアフリーも手間・暇が掛からない

○土地が広ければ小さなマイ畑を持ち家族全員で楽しめて健康的で究極の贅沢が味わえる

土地の大きさと平屋をうまく融合させて設計士がローコスト住宅に強い人であれば、
建物の予算を抑える事ができ、マイ畑も夢じゃなくなりますよ。


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by daikyo4 | 2004-06-22 10:30 | 豆知識
知り合いの有名建設会社O社の社長いわく、「不動産・建設(設計含む)業で、10年選手は、まだまだ、半人前、それほど奥の深い仕事なんだよ!」とよく言われますが、そのとおりの業種だと思います。

では、土地を買ったことのない、家を建てたことのない主婦の皆さんに、初めて会う業者の担当者に対しての見かた・考え方のプロとアマの違いを伝えたいとおもいます。

主婦の皆さんの大半の方が初めて会う業者の担当者に対して「親切・丁寧な人」「やさしそうな人」「真面目そうな人」「話しがあいそうな人」というその相手に対するイメージ・感性や感覚、極端に言うと、「好き・嫌い」で判断しがちの方が多いのに対して、プロが見る同業者の初対面の人の見かたは、
「この人、仕事ができるかな~」
「実務経験どのくらいの人なんだろう」
「今までどの程度の仕事をこなした人なのかな~?」
「この仕事まかせられる人かな~」
というふうに、任せようと思っている仕事に対する実務をまず先に考えて担当者を見る習慣が身についているのです。
人に対して、イメージを先行させて仕事をまかせて成功したためしがあまりありません。

良い人 = 仕事が出来る人 とは、限らないのです。

不動産取引や家造りにおいては、やはり担当者の実務経験の深さがその後の仕事の良し悪しを左右してしまいます。
ちょっとした、見かたや考え方の角度を変えると気づかなかったことが、気づくようになると思いますよ!
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by daikyo4 | 2004-06-21 14:18 | 豆知識
お客様やスタッフに「土地を見るときには、昼見て、夜見て、雨降り見て」ということをよく言うのですが、ドシャブリの雨の日に現地を見ると、土地や周辺の水はけの良し悪しがよく見えるのです。

特に、隣接地より土地が下がっている場合は、要チェックです。

なぜ、チェックするかといいますと、水はけの悪い土地は、常に、ジメジメして湿気が残り、建物の中にカビが発生しやすくなり、それを食べるダニが繁殖して、アトピーや喘息の原因にもなるのです。

また、シロアリも、湿気のある場所を好みます。日当たりが悪く、風通し、の悪い建物の裏手部分や、擁壁(ヨウヘキ)側には、雨水処理の対策が必要になります。


下記の①~③の雨水処理の対策をオススメします。

①擁壁からの雨水処理は、擁壁の下に溝を造ることが、ベターです。(写真内①)

②小さな庭では、雨水が溜まりやすいので、庭の側に溝を造ることをオススメします。(写真内②)

③隣接地の土地が高い場合は雨水は、地下を通って下の土地に流れてきますので、建物を造る際に雨水処理用のパイプを地下に埋め込むことで処理できます。

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雨水処理の対策は、担当する方の実務経験の深さがポイントになります。実務の浅い設計士や現場監督では、処理の仕方がわからない人もいますので、設計や建築をするさいは、考慮しておきましょう。

土地を見る場合、雨水処理も考えて見られたほうがよいですよ。

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by daikyo4 | 2004-06-19 09:48 | 土地・建物
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先週末、宇栄原2丁目の土地59坪に付属していた建物の解体工事をいたしました。

注意点は、下記の3つの項目です。

①工事前のご近所のあいさつまわり
②解体工事期間中の現場の安全管理
③土地の土質の再チェック

※もとの地主さんからは、「土質はしっかりしているからパイル工事は、いらないよ。」と聞いていましたが、再度、現地でチェックいたしました。

特に①と②は、念入りにしないと、土地を契約したお客様に、ご近所からクレームが来ることになり、結果的に迷惑をかけてしまいます。

①と②は、一般常識的なことなのですが、不動産・建築業界では、この常識を徹底して社員に教え込んでいない会社も中にはあるのです。

重機(建物をこわす機械)の運転手や建物の解体工事をうけた会社の営業マンや社長がご近所の挨拶まわりをするかといいますと、ほとんどしないのが常識で、
「誰かがやっているんじゃないの?」ぐらいの感覚の人が意外と多いのです。

ご近所10軒あまりを挨拶まわりしたところ、ご近所に住んでいる奥さんから、工事後の道路の清掃や工事期間中の車の通行には、注意してほしいと厳しく言われました。

よくよく、その奥さんからお話を聞いてみると、近所で新築をされた建築会社と工事期間中トラブルが絶えなかったとのことでした。

初めて不動産取引や、住宅建築をこれから、される方には、工事をはじめる前に「だれが」「いつまでに」「何軒」ご近所の挨拶まわりをするのかを明確化されることをオススメします。

何故ならばご近所の人達から見れば工事を発注したあなたを責任者としか見ないからなのです。

今後のご近所付合いにも影響しますので、ご近所に対するフォローは大切です。

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by daikyo4 | 2004-06-19 09:44 | 土地・建物
a0028715_93853.jpg不動産業界や住宅業界で、よく使われる言葉の一つに、「ご縁があった」「ご縁がなかった」などと、その言葉を使いますが、昨日、新規物件・小禄ジャスコ近く59坪のカド地を契約された、Mさんご夫妻とも、ご縁があったのだと思いました。

Mさんご夫妻とは、前の会社にいる時に、土地・建物のご相談を受けたのですが、その時は、その他の事情によりタイミングが合わず、マイホームのお話は、一時中断することになりました。

2週間ほど前に、Mさんの奥様から偶然、土地の問合せを受け、「以前、○○会社にいた、神谷さんですよね?」と名前を言われて、ビックリしたのと同時に、あれから、約5年も経っているのに、自分の事をまだ、覚えていたんだなぁ・・・と思うと感激いたしました。

Mさんご夫妻が契約された土地は、特に立地条件が素晴らしいので、ご相談を受けた建物に対しては、プランを3パターンご提案いたしました。

Mさんのイメージされている、建物が実現できるように最後までサポートしていきたいと思っております。

今回の、Mさんご夫妻とのご契約を通して「人の“えにし”の不思議さと大切さ」を改めて痛感いたしました。

※写真は、契約後に「パチリッ!」 買主のMさんご夫妻、売主さん、関係者のみなさんです。

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by daikyo4 | 2004-06-19 09:36 | 豆知識
a0028715_93924.jpgおかげさまで、最近、土地や建物の相談事を受ける機会が多くなり、相談事の中に、土木の分野の擁壁工事について相談がありました。

要約すると、ある不動産会社から直接土地を買ったまでは、よかったのですが、買った土地と隣接地(所有者は不動産会社)との間に段差があり、約5mの擁壁工事の必要性があり、不動産会社との土地売買契約書には、「買主と売主とで擁壁工事は折半するものとする」とだけ記入されており、その後の土木工事の業者選びや、金額面があいまいのまま、契約が交わされているのです。

ここでの問題点は、
① どのレベルの業者にまかせるのか?(業者もピンキリ)
② どういう工法で土木工事をするのか?(現場によって工法が違う)
③ 工事費用と安全性のバランスをどうするのか?(安全性を重視すればするほど工事費用がかかる)

主な要点は、上記の3つなのですが、売主さんが指定された業者の図面や内容を、大鏡プロデュース側の土木工事のプロとチェックしてみると、私達が考えている、安全性優先の工法と少し違うと感じましたが、売主は安く抑えたい。しかし、買主(相談者)は一生そこに住むのだから擁壁工事そのものの安全性・耐久性を優先したいという意見にわかれており、折り合いがつくのには少し時間が掛かりそうだなと感じました。

仮に100万~200万の費用の差が施工会社によっては、出るにしても擁壁が万一崩れた場合を考えると、施工会社や売主が、会社であれば、法的には会社そのものに責任があり、会社が無くなればそれで終わりです。

その会社の社長個人に、支払請求することは、できません。

結果的には、買主個人の泣き寝入りにしかならないのです。

私達のアドバイスとしては、資金力と技術力のある土木会社による合い見積りがいいですよと話し、その現場にあった工法・図面・工事費用の見積もりをお出しして、それを持って再度、売主さんと話合いをすることをお勧めしました。

一番のポイントは、契約前に契約書の内容のチェックを、土木の専門家と相談をしていれば、時間と神経をつかわずにすむ話しだったはずです。

契約前に契約書の内容のチェックや、問題点がある場合は、その分野の専門家と相談することをオススメします。

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by daikyo4 | 2004-06-19 09:32 | 豆知識
土地には、自分自身で買った土地と、祖先から受け継いできた、土地の2種類の取得形態があります。

自分で買った土地を「いつ・誰に・いくら」で売っても、誰からも文句は出てこないのですが、問題は、祖先から受け継いだ土地を売却する時です。

名義人である地主であっても、あくまでも祖先からの預り物(非売品)であり、売りものではないのです。

沖縄は、本土と違って、祖先崇拝の慣習の強い土地柄です。

昭和36年以前は、家督の相続制度があり、トートーメーを見る長男にすべて財産は、相続されてきました。

昭和36年以降は、新法に基いて、次男・三男または、長女や次女にも平等に相続権はありますが、現実の沖縄の慣習では、トートーメーを見る長男が財産を受け継ぐのが、実情です。

とくに50歳以上の年配の大半の方にとっては、この慣習は当り前のことなのです。

※沖縄では、トートーメーがらみの行事ごとが年中あり、トートーメーを管理する=財産をもらえるものというのが当たり前になっているのです。

沖縄では、祖先から受け継がれた土地を売却することは、罪の意識を強く感じ、バチアタり的な事になります。

そういう、売主の事情があるので、土地を売る条件の中に、「売地カンバンを立てたらダメ」「広告も載せたら、ダメ」というふうな制約を受けてしまい、基本的には「コッソリ、売ってくれ」というふうになってしまうのです。

今までの経験から、そんな、オープン(広告)にできない土地には、良い土地が多いのです。

広告に出ないだけで、裏では、トートーメーがらみの土地の売買はコッソリおこなわれており、買主さんがコッソリ見るというマナーを守ることができれば、業者は良い土地の情報を優先して提供をしてくれると思いますよ。

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(写真 売出す前に売れた小禄さつき小学校近くのカド地です)


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by daikyo4 | 2004-06-19 09:28 | 土地・建物

境界ポイントの大切さ 

a0028715_94113.jpg今日、2日前に買った宇栄原2丁目の62坪カド地の土地の境界ポイントを富村測量の又吉さんに復元してもらい、一緒に確認しました。

売主さんからは、境界の件は、お伺いしておりましたが、大鏡プロデュースでは、土地を売り出す前に必ず境界ポイントを復元し、土地の登記簿謄本の面積と照らし合せております。

境界ポイントを復元後、確認してわかったことは道路の側溝より、思ったより内側にポイントがあり、一瞬「62坪より土地が小さくなるのでは?」と思い冷や汗をかいてしまいました。

測量の又吉さんから、「ちゃんと地積測量図通り、62坪面積はちゃんとありますよ」といわれ、ひと安心。

「7つの安心システム」にもある、現況測量のポイント確認は、業者側は売り出す前に、土地を求めているお客様は、買う前に必ず境界ポイントは自分の目で確かめたほうが良いですよ。

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by daikyo4 | 2004-06-19 09:19 | 土地・建物

広告に出ない土地 Part1

業者側の売り出すタイミングにもよりますが、場所、価格、広さのどれをとっても、みんなが見て「いい土地だね~」という売地は広告に出ないということをご存知ですか?

その理由は、土地販売をしている業者さんであれば、優良顧客を必ず数名抱えております。
業者側から見て優良顧客というのは、

①ご家族の土地購入の意思統一ができている方
②自分達の望む土地の相場を理解されている方(自分の目と足で10件以上の売地を確認済)
③予算がある程度、明確化されている方(出せる自己資金・借入れ金額・土地の予算)

具体的にいうと、希少価値のある土地は、一個しかなく、あなた以外にも、複数の購入希望者がいるため、早く結論を出さないと先に売れてしまい購入できなくなるのです。

誰しも、自分の担当しているお客様には、いい土地を買ってもらいたいと思っており、優良顧客には、売出し前の土地の情報を優先的にコッソリ提供しているのです。

しつこい営業をしない信用できそうな営業担当者と仲良くなれば、良い情報を優先的にもらえると思いますよ。


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(写真 売出す前に売れたカド地の高台の土地です。安里地域が一望できる眺めの良い場所です)

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by daikyo4 | 2004-06-19 09:10 | 土地・建物