実務を通して得た「失敗しないため」のノウハウを公開!


by daikyo4
今回、ある地主さんから普天間飛行場の軍用地の売却の依頼があり、市場調査をしてみると、最近、普天間飛行場を買われたお客様からのお話を聞く機会があり、思わず「なるほど」と関心させられてしまいました。

今回の売り軍用地に当てはめて考えてみると下記の通りです


買われた方が考えたポイントとは・・・

○返還が決定するまでは、借地料を貰い続けられる。※10年後の返還予定ではあるが、移転先の辺野古の問題がスムーズに解決しておらず、あと10年~15年は返還は考えにくいので、その間は借地料がもらえる。

※軍転法に基づいて軍用地は返還された時点から、国から3年間の借地料の保証があるので、その3年間もプラスできる

○将来返還された後は、子供に土地が残せる。

※普天間飛行場に関しては、国土交通省直轄の区画整理事業が行われる予定なので、他の返還軍用地と比べ、事業予算や許認可の面で有利になるため、土地が使えるまでの時間が他の返還軍用地と比べ、時間が短縮されると思われる。



上記のポイントを踏まえ、今回の売軍用地に当てはめた具体的な内容をご説明したいと思います。

今回は、普天間飛行場・第6弾 でご説明いたします↓↓

場所は宜野湾市字大山(※普天間飛行場の西側)
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土地の面積は A号地: 354㎡(※107坪)

年間借地料は  517,909円

売買金額は 1,294万円(年間借地料の25倍)

※今回の物件は、全体面積が大きいので、売主様に分筆の登記費用を負担していただき、4区画に分筆して販売総額を小さくすることが出来ました。

※軍用地はもともと畑が多く、そのため面積が大きい。


整理していくと・・・

○売買金額 1,294万円

○辺野古の基地が完成して返還になりますので、辺野古の基地が15年後に完成すると予想した場合、軍転法の3年を加えて18年間は借地料がもらえる計算になります。

※国から貰える18年間の借地料の合計金額は 932万円 (※値上がり分は含まれていません)

○面積は 354㎡ (107坪)

○区画整理後、土地の減歩率を35%と仮定しても、残る土地の面積は 230.1㎡ (69.6坪)

※減歩率・・・地主が区画整理で道路や公園等に土地を提供する割合

○ 軍用地購入代金 1,294万円  - 18年間の借地料約 932万円 = 362万円

   362万円 ÷ 区画整理後の土地69.6坪 =  5万2千円 ※取得坪単価

普天間飛行場の軍用地は、最短の返還でも15年間は借地料が貰え、将来は区画整理され、宜野湾市内でも一等地になる土地を子供達に残し、購入価格はわずか坪単価 約 5.2万円という安い取得費で済み、なおかつ相続税対策にも役立つ一石三鳥となる投資物件です!
(最近の売地相場:宜野湾市内の区画整理地内は坪35万円前後で取引されています)

※普天間飛行場の移設先である、キャンプ・シュワブ沿岸(名護市辺野古)に基地が完成して初めて、普天間飛行場は返還されますので、最短でも10年以上はかかると思います。


~ 補足説明 Q&A ~

今回の返還軍用地の販売の際に、お客様からの問合せの中で、ご質問が多かったのが下記の項目でした。

:「分筆後の公図を見て土地の形が悪いのですが、変換後、区画整理される際に、土地の形が悪いと不利になる事はないの?」

:区画整理事業は道路や公園等の面積を決め、土地の形を整えて減歩率を出して行きますので、購入した時点の土地の形が丸や三角の場合や現況が森や山であっても問題はありません!!

※減歩率とは、所有している土地の減る割合で沖縄の区画整理事業の平均減歩率は30%~35%が一般的です。

※天久新都心をはじめ、他の地域の区画整理地内の土地で、丸や三角の土地はありませんし、以前の土地が森や山であっても、きれいに造成されています。

:返還軍用地は銀行借入ができないの?

:借り入れは出来ます!!沖縄の地銀では原則として、銀行の窓口では返還軍用地は借地料の10倍までの融資で、返済期間も10年としておりますが、無借金の夫婦公務員の方や軍用地やアパート等の資産を持っている方に対しては、金利の調整、全額融資、返済期間も20年以上というのが融資の実態です。

現在、資産をお持ちでない方にはコザ信用金庫をお勧めいたします。返還軍用地であっても融資の概要としては下記の通りです。

1.返済期間が20年

2.融資の金額が借地料の20倍から25倍

3.返済方法が選択できる。

●利息だけを手元から月々支払い、元本は借地料で返済

●自己資金を売買金額の20%だして、利息は借地料で返済、元金の返済は据え置き

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詳しくはコザ信用金庫のHPへ
↓↓↓
http://www.kozashinkin.co.jp/


こんな方にお勧めです↓↓
●持っている預金を効率よく使い資産を残したい方。
●相続税対策を考えている方
●自分が生きている間は年金代わりに地料を貰い、最後は子供達に土地を残したい方。
  (※土地だと無駄遣いできないため)


物件の詳細情報はコチラ↓↓

「New売-軍用地 普天間飛行場 第6弾!全4区画」 ←クリック


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# by daikyo4 | 2009-06-02 13:42 | 軍用地
投資物件として那覇軍港の土地購入を考えているお客様より、下記のような質問がよくあります。

「返還されるの?されないの?」
「返還されたら借地料はどうなるの?」
「返還された後の利用はどうなるの?」
「いつ正式な発表があるの?」
「普天間のように返還されて、区画整理されるの?」

・・・などなど。
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現在 那覇軍港は、普天間飛行場やキャンプキンザと同様に返還軍用地に含まれております。しかし那覇軍港は、米軍以外にも幾つかの公共機関が使用していますので、返還後の跡地利用として有力視されるのは下記の項目かと思われます。

1.普天間飛行場のように、移転先が完成するまでは継続して米軍が使用する。
  
  ※ 使用している間、借地料は支払われます。

2.10年後に土地返還される際、米軍と代わって海上自衛隊(防衛省)と海上保安
  庁(国土交通省)とが中心になって使用する。
  
  ※ 海上自衛隊の艦船は、現在 米軍の管理下にあるホワイトビーチに、間借り的
    に停泊している状態です。本部がある那覇基地との交通も大変不便をきたし
    ており、機能的な動きが出来ないというのが現場の声だと思います。
 
  ※ 国土交通省は、観光立県を目指す沖縄県からの要請もあり、那覇空港滑走
    路の増設を決定しております。その為、施設の増設や周辺整備との関連もあ
    り、那覇軍港はなくてはならない存在です。


3.那覇市が一括借り上げして、多目的に使用する。
 
  ※ 隣接する奥武山球場では、読売巨人軍の春季キャンプが決定しております。
    しかし、170台分の駐車場しかないのが現状です。駐車場の確保や複合商
    業施設構想を考えると、やはり那覇軍港はなくてはならない存在です。



昨年度、新聞にも掲載された軍用地主会の正式なコメントの中で、那覇軍港に関するものがありました。那覇軍港の地主会としては「継続して一括借り上げ」を望んでおり、区画整理事業をして土地面積が小さくなることを望んでおりません。

国が那覇軍港を継続借り上げするのか、どの様に跡地利用するのか、という将来の方向性は、返還予定の10年後にはっきりします。
借り上げの継続が正式に決まれば、現在加熱気味の軍用地取引価格は、以前の様に自衛隊那覇基地と同じ倍率の取引に戻ると予想されます。
資金的に余裕があるのであれば、那覇軍港は魅力ある投資物件のひとつだと思いますよ。

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# by daikyo4 | 2009-03-16 16:47 | 軍用地
年末の挨拶

世の中の厳しい状況が続く中、(有)大鏡プロデュースでは、今年も投資物件の軍用地や沖縄本島内の宅地販売、宮古島の移住者向けの宅地販売が順調にいき、無事に年の瀬を迎える事ができました。

それもひとえに、お客様をはじめ、当社の社長やスタッフ、関連業者の方々、銀行さんも含め、多くの方々にご支援頂いた結果だと思っております。

本当に有難うございました。

来年も今年同様に「親切・丁寧に、解りやすく」をモットーに、
スタッフ一同、精進してまいりますので、来年度も(有)大鏡プロデュースを宜しくお願い致します。

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# by daikyo4 | 2008-12-25 11:35