新年明けましておめでとうございます

今年も大鏡プロデュースは、『親切・丁寧・わかりやすく!』をモットーに、皆様のお役に立てるような土地・建物・投資物件 軍用地のトータルアドバイスを心がけて参ります。本年もどうぞ宜しくお願いいたします。

平成20年1月4日
神谷 功
[PR]
# by daikyo4 | 2008-01-04 10:18
Q:軍用地の販売価格はどうやって決まっているの?
A:軍用地の取引の基本は、年間借地料の倍率で取引が成り立っております
その裏づけになるのが、国から地主さんに送られる“土地借地料算定調書”に記載されて  いる年間借地料の金額です。(年間借地料とは・・・4月1日から翌年の3月31日までの1年間の期間を指します)※図1参照



Q:借地料はいつもらえるの?
A:借地料は毎年8月初旬に、国より各地主さんの銀行口座へ振込みされます。
  ※一般的な土地の年間借地料は前払いですが、軍用地は中間払いになっています (※図1参照)



Q:借地料の値上りはいつ決まるの?
A:毎年12月に軍用地主会と国との交渉で閣議決定されていきます。
一般の借地の場合は、前の年に話し合われ金額が決定し翌年の初めに支払われますが、軍用地の場合は、12月(※借りている途中)に話し合われ決定しています (※図1参照)



Q:値上りした分の借地料はいつもらえるの?
A:12月に決定した今年の借地料の値上りした分は、翌年の1月に、各地主さんへ土地借地料算定調書で通知され、同時に値上りした分の金額が振込みされます
※一般の土地の借地料と違い、軍用地は借地料の値上げの交渉時期や、その金額の支払時期が、12月に交渉して翌年1月に支払われます (※図1参照)

※図1
a0028715_158767.gif


■■例:借地料の支払時期と値上りの流れ■■
今年の8月に借地料を100万円貰った方の場合

①8月に今年(4月~翌年3月迄)分の借地料100万円が振込されます

②12月に軍用地主会と国の交渉で今年分の借地料の値上り率が閣議決定されます

③翌1月に、今年度分(4月~3月分)の値上り決定後の土地借地料算定調書が地主さんの手元に届き、同時に値上り分の借地料が振込みされます

④仮に100万円の借地料ですと1.5%の値上りで、15,000円が1月に振込されてきます。

⑤翌年の8月の借地料は、値上りした15,000円がプラスされた合計1,015,000円が振込みされてきます。



Q:軍用地を買う時期は?
A:来年1月より、今年12月に買うのがお得になります。
また、取引が活発になるのは12月から翌年4月の期間です(※公務員の定年退職者の方の購入が多くなるため)


Q:何故12月に買うのがお得なのか?
A:理由は、軍用地の借地料は毎年値上りしており、1月に地主さんに値上りした翌年度分の土地借地料算定調書が届きます。軍用地は「年間借地料×倍率」で取引されますので、借地料の金額が上がる前の12月に買ったほうが1月に買うよりお得になります。

a0028715_1591376.gifチェックポイント!!
但し、買いたいときに、物件があるとは限りません。12月から4月は取引が活発になり、極端に売り軍用地が少なくなってしまいます。 新着情報やこっそり軍用地を随時ホームページに掲載しておりますので、物件情報を確認することをオススメいたします
↓↓↓↓↓↓
【物件情報 満載!軍用地 一覧へ】


■■例:値上り前と、値上り後の取引の比較■■

今年の借地料が100万円で、取引が借地料の33倍の場合

■1月に取引すると・・・
仮に借地料が12月に1.5%値上りが決定され、1月に送られてくる借地料明細算定調書には、1,015,000円と記載されてきます。(※来年度8月に受取る年間借地料) その年間借地料をもと に取引しますので、
  取引金額は ¥1,015,000 × 33倍 になり
  売買金額は ¥33,495,000 になります

■12月に取引すると・・・
  借地料の明細書は100万円なので取引内容は、
  取引金額は ¥1,000,000×33倍 になり
  売買金額は ¥33,000,000 になります

売買金額の差額が ¥495,000 違い、
               1月より12月に取引したほうが断然お得になるのです。
「●借地料値上り前の取引価格
 借地料 100万 × 33倍 = 3,300万円 」

「●借地料が値上りした後の取引価格
 借地料 100.15万 × 33倍 = 3,349万円 」

上記の内容が本土復帰後から続いている、軍用地の取引の概略になります
売られる地主さんも値上り後の1月以降に売ってほしいという方が多く、買う時期としては、値上りする前の12月頃か、比較的売り物件が多い9月から11月頃が探しやすい時期だと思います。



Q:地主さんが軍用地を売る理由は?
A:一般的な不動産は借金返済の為に土地を売る方が多いのに対して、軍用地の場合は相続税の支払いの為に売る方が大半を占めています。なぜならば、沖縄の軍用地主さんは裕福な方が多く、軍用地は親からの相続財産なので、簡単に売ることが出来ません。お金が必要になれば、軍用地を売らずに軍用地を担保ににして、金利の安い軍用地主会の共済借入れや銀行から借入れされる方が多いのが実情です。



Q:自分の予算に合わせてすぐに買えるの?
A:時間とタイミングを要します。
もともと軍用地は強制収用される前は、畑が多く、小さな土地(畑)は極端に少ないのです。また、軍用地主さんは裕福な方が多く、買主様の希望する金額に合わせるために、土地を小さく分筆して何度も取引するような煩わしい事を嫌う方が多いのが実情です。
よって、買主様の予算にあった軍用地をすぐに購入できるとは限りません。



上記が始めて軍用地を買われる方より多く頂く質問事項ですが、
その他質問等がございましたら、担当:神谷へご連絡下さい


神谷の不動産マメ知識へもどる
[PR]
# by daikyo4 | 2007-11-29 15:29 | 軍用地


前からお話しているように、軍用地は土地の取引というより、金融商品の取引というのが沖縄では定着しております

その一番の裏づけが、沖縄県内の金融機関がそれぞれの軍用地を基地別に担保力のランク付をしており、特A地域からC地域までそれぞれの場所により異なります

担保力の目安としては、一般の土地のような評価額や路線価格で割り出すのではなく、年間の借地料の倍率で評価しております

返還の確率が低い航空自衛隊那覇基地等や嘉手納飛行場は、特A地域に指定されており、担保力も高く設定されております

例、
特A地域 年間借地料の33倍の担保評価(※融資額)
○嘉手納飛行場
○航空自衛隊那覇基地等
※実際の取引では、人気地域は売り物件が少ないため、那覇空港施設内などは銀行の担保力より高い倍率で取引されております
               ↓航空自衛隊那覇基地
a0028715_1102818.jpg


B地域 年間借地料の25倍の担保評価(※融資額)
○嘉手納弾薬庫等
               ↓嘉手納弾薬庫
a0028715_1104399.jpg


C地域 年間借地料の10倍の担保評価(※融資額)
○那覇軍港
○普天間基地
○キャンプキンザー
                 ↓普天間基地
a0028715_1105746.jpg



返還の確率が低い特A地域の軍用地は、銀行の担保力も高く、また、売り物件も少ないため、高い倍率で取引されております。軍用地の購入を検討されている方には、銀行の担保評価も購入の目安のひとつになるかと思います
[PR]
# by daikyo4 | 2007-11-14 11:13 | 軍用地