実務を通して得た「失敗しないため」のノウハウを公開!


by daikyo4
今回は実際に軍用地を取引されたA様の実例をご紹介したいと思います

34歳のA様は3人兄弟の末っ子の長女

沖縄では一般的に、仏壇との絡みがあり、嫁に行く女の子や、次男三男は財産が貰えないか、または少ししか分けて貰えないという現実があります

A様は将来、自分に相続される予定の、お父さん名義の定期貯金2,500万のお金を、前もって上手く活かせる方法はないものかと考え、以前、税務署の友人から教えて貰っていた『相続時清算課税制度』を利用して、お父さんと相談した結果、軍用地を買うために生前贈与して頂きました

※「相続時清算課税制度」とは?
↓↓↓↓                                                

簡単に説明いたしますと、親が生きているうちに現金を分けてもらい、翌年、税務署へ「相続時清算課税制度」の申告をすることにより、上限2,500万円までは、税金がかからないという制度
※住宅資金であれば上限3500万円                      
                                                
今までは、親が生きているうちに財産を貰うと、贈与税の対象になり、その時点で税金を払うかまたは借用書を作り親から借りるというやり方が一般的でしたが、手間隙がかかり大変でした

A様が2500万円で買った軍用地は、年間借地料が約70万円の返還される予定のない軍用地

A様が「相続時清算課税制度」を利用して軍用地を買った場合の、メリットを現在67歳のお父さんが、10年後の77歳で亡くなった場合で仮定して、10年の期間で試算してみました

①「相続時清算課税制度」を利用せずに、10年後にお父さんの定期預金    
2500万円を相続する場合  定期預金10年の利率0.02%で利息は50万円

      2500万円 + 10年間の利息50万円 = 2550万円

②「相続時清算課税制度」を利用してA様が2500万円で購入した軍用地の場合
年間借地料70万円    10年間の借地料合計金額700万円
    ※毎年上がる借地料の値上がり分は含まれておりません

 2500万円 + 10年間の借地料700万円 = 3200万円

②-①=650万円

その差額は650万円で、A様名義のお金なので将来の税金の対象にもなりません

③ 従来の贈与税で考えた2500万円の贈与を受けた場合
贈与税の税率は約40%で、贈与税は970万円となり、税金を支払いしな
    ければいけませが、「相続時清算課税制度」は非課税なので、
    贈与税との税金の差額は970万円となります

 2500万円 - 贈与税(約40%)970万円 = 1550万円(※使えるお金)


メリットを要約すると

○親が生きているうちに贈与して貰い、子供が使っても「相続時清算課税制度」は非課税
○定期預金と比較して、貯まったお金の差額は650万円
○毎年値上がりする10年間の借地料の値上がり分の合計額(※知って丸得軍用地参照)
○増えたお金はA様名義なので相続税の対象にならない
○お金を年とっていくお父さんが管理するにしても、通帳管理だけなので楽で安心
○なにもせず、10年間という時間が700万円もお金を増やしてくれる
○銀行から見ての担保物件としての担保力が強く、また1000万までは軍用地共済会から低金利で借り入れができる 


今回の大きなポイントはお父さんを説得できたこと

株や不動産投資、ファンドなどをやるから、生前贈与してくれと言っても、
バブルを経験したお父さん達世代には抵抗感があり、断られる確立が高いの
ですが、軍用地の購入であれば沖縄ではお父さん達世代であれば身近に軍用地
を持っている方が多く、断られる確立が極めて低いのです

軍用地は時間でお金を貯めていくコツコツタイプの投資物件。

軍用地の購入は、二児の母親でもある主婦のA様が、自分の子供達の10年後の教育費を考えて、時間と税法の制度とお父さんの現金を上手く活用して、お金を増やしていける無理のない投資の実例なのです

※「相続時清算課税制度」の注意点
年齢によっては、異なる場合もありますので、下記のHPや
お近くの国税事務所までお問い合わせ下さい

相続対策(生前贈与による相続税対策)
http://www.souzoku-taisaku.com/p7-seizenzouyo.htm

沖縄国税事務所
http://www.okinawa.nta.go.jp/

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# by daikyo4 | 2007-03-07 15:27 | 軍用地

去年から軍用地を扱うようになり、沖縄の政治・
経済、投資(利回り)、相続税対策等と、かなり
生きた勉強をさせて頂いております

今回、ある地主さんから普天間飛行場の軍用地の売却の
依頼があり、市場調査をしてみると返還軍用地を少数派
ではありますが買い求めていらっしゃる方がいて、お話
を聞いてみると「なるほど」と思ってしまいました

今回の売り軍用地に当てはめて考えてみると下記の通りです

場所は宜野湾市大謝名(※飛行場の滑走路正面)
土地の面積は 1022㎡(309坪)
年間借地料は 143万
売買金額は 3289万(年間借地料の23倍)

まずは普天間飛行場が今後どうなるのか整理してみましょう

1、返還の予定は8年後
 (※移転先の受け入れが長引けばその分返還も延びてしまい
   ますが、延びても借地料は貰えます)

2、予定通りいけば普天間飛行場は8年後返還されますが、返還した
  年より3年間は軍転法により国から借地料は貰えますので合わせ
  て向こう11年間は借地料は入ってきます

3、国が借地している間は毎年借地料は上がります

4、返還後は区画整理される予定です。一般的に区画整理の場合は
  町並みを整備するため環境がよくなり現在の土地面積から約30%
  は減歩されて小さくなっても逆に土地の価値は上がります

○売買金額       3289万

○11年間の借地料合計 1573万
(※借地料の値上がり分は入れておりません)

○差し引き手出し額   1716万
(※返還が遅れるほど手出し額は減ります)

○区画整理後の土地面積  216坪
(※一般的な区画整理の減歩率30%で計算)

○区画整理後の最終取得1坪単価 79400円(※手出し額÷土地面積)

沖縄本島の中南部地域の区画整理されている土地で坪単価約8万で
216坪の土地を1716万で買えると言うのは夢のような話です

沖縄では軍用地は定期預金の金利と比較され、利回りの良い「金融商品」
とされてきましたが、「返還軍用地」は子供達の時代を考えた資産造りの
すぐれた方法のひとつだと思いますよ!

こんな方にお勧めです

○持っている現金を効率よく使い資産を残したい方
○税金対策を考えている方
○子供達に現金ではなく不動産を残したい方


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写真:宜野湾市の中央に位置する普天間飛行場と売地

物件 軍用地 普天間飛行場内はこちら → 物件詳細



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# by daikyo4 | 2006-06-01 11:12 | 軍用地
不動産取引や建物の建築の仕事をしていると、土地の境界線のトラブルに
度々出会うことがあります

土地の名義人のほとんどが、おじいちゃん・おばあちゃん

年配の人になればなるほど土地に対する愛着がある分、思いが強く、
なかなか境界ポイントを認めてくれない方が多い

不動産や建築業界に携わっている人は泣かされた経験が必ず2~3度は
あるかと思います

原因はいろいろですが主に
○土地の境界がはっきりしない未確定地域
○隣接地主が黙って土地を占有している
○昔の測量精度は今より悪く誤差の範囲が大きい
○昔の境界は石垣や植栽が多くアバウトに決めていた
などなど・・・

今までは境界紛争は民法上の問題で役所も介入することもなく裁判所に調停を出しても3~4年かかり、隣接の方と人間関係もくずれる上に手間と暇がかかりすぎていました

そんな境界線のトラブルを抱えている方のために今年の1月20日法務省より
「筆界特定制度」が導入されました
これは法務局が境界線の問題を解決してくれる制度です

この制度によって公的機関が中立の立場で間に入ってくれるので、本当に助かる制度ですよ

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詳しくはこちらへ↓
法務省民事局『筆界特定制度』

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# by daikyo4 | 2006-02-07 10:22 | 土地・建物